Навигация


Главная
УСЛУГИ
Гостевая книга
Правила пользования
Авторизация / Регистрация
 
Главная arrow Банковское дело arrow Банковское кредитование - Владичин УВ
Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая

8.3. Оцінювання вартості заставного майна

Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определение величины кредитных средств, предоставляемого под его залог Оценка имущества, которое предлагается банка в как кости обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работы в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценивание имущества, эксперты-консультанты и оцен ювачи, привлеченных банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида его стоимости: рыночная, залоговая Раздел иквидацийнна.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих марке етингових мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждение.

Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, равной рыночной стоимости.

Залоговая стоимость - дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества

Порядок проведення оцінювання майна, що надається в забезпечення банку

Рис 83 Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка

зависимости от требований заемщика или банка субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная) В провед дневные независимого оценивания для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной).

Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка, может иметь вид, приведенный на рисунке 83

В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньше чем размер кредита и расходы, связанные с выполнением кредитного договора, договора залога и т.п. Необходимо на сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:

где С3аб - сумма обеспечения;

Сосз - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основной залога;

Сдод3 - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога

Основная залог - это залог, который обеспечивает кредит При этом в основной залога банком могут быть зачислены:

- жилые и нежилые здания;

- предприятия как целостные имущественные комплексы;

- оборудование;

- товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и т.п.);

- транспортные средства;

- имущественные права на средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;

- поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;

- перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;

- другие ценности, определенные банком

Дополнительная (вторичная) залог - залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места К дополнительного залога банковское учреждение может вводить:

- недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);

- урожай будущих периодов;

- крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);

- компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением

При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительным залогом, которые в сумме дают 100% При этом определяется такой ож, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика рейтинга ом надежности При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 81 8.1).

Таблица 81 Структура обеспечения по кредитам в зависимости от класса заемщика

Структура забезпечення за кредитами залежно від класу позичальника

Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы Вместе залоговая цене может быть меньше цены, определенную экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и затрат, связанных с реализациейю.

Имущество, предоставляемое в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по закладной (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора Кроме этого, еще может п предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т.д.) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование я ими.

При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или невозобновляемых кредитная линия) банком возможно уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дис Сконто При этом такое условие должно отражаться в договоре застали.

Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:

где СКпог - сумма погашенного кредита по кредитному договору;

К - сумма кредита по кредитному договору

Для оценки стоимости акций, которые передаются в залог, в банк представляются следующие документы относительно предмета залога (акций):

1 При кредитовании заемщика под залог акций его собственной эмиссии:

- документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг) При этом оригинал документа с остается в банке (филиалы) и добавляется к другим документам, определенных этим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после испол Ання заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

- сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);

- справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;

- нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);

- нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента ГКЦБФР;

- протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) по передач чи акций в застал.

2 При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:

- документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг) При этом оригинал документа с остается в банке (филиалы) и добавляется к другим документам, определенных этим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);

- сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);

- нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента ГКЦБФР;

- справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг

При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком в качестве залога при с кредитования (Приложение 33) При этом банки могут также выдвигать условия по рекомендован или запрещенной залога Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры в ласникив именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено - акции, которые обременены обязательствомми.

Оценка стоимости акций, которые передаются в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методики При этом банковские учреждения осуществляют:

1) оценка залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на оформленном фондовом рынке Украины;

2) оценка залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на оформленном фондовом рынке

Оценка залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в т торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржа.

Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:

1 Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных х об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на оформленном фондовом рынкеку.

Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:

где цене - средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);

Si - объем торгов по этим акциям за /-й день (грн);

Qi - объем торгов по этим акциям за /-й день (шт)

2 Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:

где ИДЗО - средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн);

5 / - объем торгов по этим акциям за /-й день (грн);

), - объем торгов по этим акциям за /-й день (шт)

3 Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на оформленном фондовом рынке Для расчета стоимости | пакета акций на а основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС, используется формулаа:

где Эти - средняя цена покупки одной акции за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС (грн);

5 / - объем торгов по данным акциям за /-й день (грн);

Qi - объем торгов по данным акциям за /-й день (шт)

Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не менее 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 0 дней, может быть не менее 2.

При условии, если количество реальных сделок менее 4 (20) или последняя сделка по акциям состоялась более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются ся прибыльный и балансовый метолы оценки стоимости акций При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из этиін.

Стоимость пакета акций, который перелается в залог банку, определяется по формуле:

где ВПа - оценочная стоимость пакета акций (грн);

Ц-наименьшая из оценок Цзо цию Ц, (грн);

К-количество акций, которые предоставляются в залог (шт);

Если акции предприятия не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия по количеству реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо приме ать прибыльный и балансовый метод оценки.

Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке щ применяют:

1 Метод доходности

Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годового дохода за вычетом налога на прибыль, полученного предприятием в течение последних двух лет и за последний обли иков период с начала текущего рок.

Определение оценочной стоимости пакета акций производится по формуле:

где ВПп - стоимость пакета акций по метол доходности;

Бп - расчетная величина среднегодовой прибыли за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн);

С - ставка капитализации;

П - размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, передается в залог банку

Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:

где БЗП - прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн);

л ^-в - количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;

БПИ - прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн);

БП2 - прибыль хозяйственного общества за год, который предшествует предыдущему году, за вычетом налога на прибыль (грн);

Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества

Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не проводится

2 Балансовый метод

Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия с за последний отчетный период

где ВПБ - стоимость пакета акций, определенная по балансовым методом;

Б1 - балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн);

Бо - балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн);

К - стоимость кредиторской задолженности (грн);

Д - безнадежная дебиторская задолженность (грн);

П - доля пакета акций в уставном фонде эмитента

После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости паке ета акций, который передается в застал.

На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций При этом оценочная стоимость п пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной застали.

Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:

а) если предметом залога выступают акции предприятий, входящих в первый уровень листинга список ПФТС, расчет суммы кредита производится по формуле:

где 5кр - сумма возможного кредита и процентов;

ВП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн);

0,5 - поправочный коэффициент, учитывающий возможные расходы банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций

б) если предметом залога выступают акции предприятий, входящих во второй и третий уровень листинга ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список ПФТС) расчета нок суммы кредита осуществляется по формуле

где Зькр-сумма возможного кредита и процентов;

ВП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн);

0,25 - поправочный коэффициент, учитывающий возможные расходы банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций

Если сумма кредита, по которому обратился заемщик, и процентов по нему не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить

Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследование стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценки В нем обязательно эт должна указываться следующая информация:

- полное название эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;

- сведения о регистрации акций в ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган ГКЦБФР, проводивший регистрацию);

- количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;

- приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);

- наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;

- расчет стоимости пакета акций, который передается в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью)

- аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода)

Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется в кредитный отдел банковского учреждения для принятия окончательного ре ишення о предоставлении кредит.

Оценка недвижимого имущества как предмета залога должен учитывать следующие аспекты:

1 Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход который может принести предмет залога при нормальном хозяйствования любому собственнику Не следует считать непостоянные факторы, которые могут повышать текущую стоимость (спекулятивные рассуждения, суб Объективные интересы отдельной личности и т.д.що).

2 Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения

3 Залоговая цена всегда ниже ожидаемой цены продажи Как правило, она составляет 50-80% цены продажи Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидно ости предмета залога в случае его принудительного продажаажу.

4 Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены

5 Залоговая цена может определяться как с учетом НДС, так и без него Для удобства целесообразно пользоваться ценам без НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с НДС

Оценка стоимости объектов недвижимости может производиться с помощью следующих методов:

1 Метод стоимости дохода

По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта Так как стоимость недвижимого имущества в таком случае определи ся путем капитализации возможного дохода от него, этот метод называют также методом капитализированной доходу.

При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, этот доход является пожизненным или временным Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельн на участок) Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насажденияя).

В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации) Возможный доход - это нормальный Дохе ид, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода в соответствии с действующим законода ства и договоров, связанных с использованием объекта оцениванияя.

Учетная ставка определяется как возможная депозитная ставка, снижена с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, эт вязаных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению По надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения учетной ставкии.

В основу цены объекта, который приносит временный доход, положено дисконтирования (расчета приведенной стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также за алишкову (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидации.

2 Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж)

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным мы признакам Такие признаки могут быть как внутренние (земельные приусадебные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие в бтяжень, различные условия размещения, использования или продажи объектов) В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных этиін.

3 Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод)

По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа Расходы, понесенные владельцем, подтверждают ься документально Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтер ький отчетности Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции Разновидностью метода определения стоимости на основе издержек является метод, который предполагает расчет оценщиком возможных расходов на созидания объекта в текущих ценах за вычетом износаносу.

Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе Но в зависимости от выбранного объекта оценки они могут иметь различный статус: один оби иратися как основной, а остальные - вспомогательные Исключением является ситуация, когда оценки возможно лишь при единственным методом (табл. 828.2).

Таблица 82 Методы оценки недвижимости

Методи оцінювання нерухомості

Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты) К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как к целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции, другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения При этом метод стоимости дохода является единой ним методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогажні.

Метод сравнительной стоимости является основным при оценке бездоходные объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и при иватни квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки я бездоходные земельных участков Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектетів.

Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценке объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный) Исключением является оценка бездоходные объектов, созданных человеком ю, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе издержек - единственныйй.

Если основным методом оценки является метод стоимости дохода, же вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения - метод определения стоимости на основе расхода ат В случае, если основным методом оценки с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе расходат.

При незначительных отклонениях между оценкой, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основным), дальнейший порядок в оценивания такой

- если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже от оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основным методом, а в случае, если оценка, определенная по основным методом выше, то определяют среднюю величину из двух оценок

- если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу

Если отклонение между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность

На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая зе Ельня участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилую застройку) Цены продажи могут определяться как текущие (на дату оценки), так и персп ективно (определены на установленную будущую датуу).

При анализе результатов оценки следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе Информация о ценах ни нер подвижность можно получить из таких источников как: консультации по риэлтерскими фирмами, региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги; Интернет тощо.

Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами Известно, что многие банки имеют в своем оему штате достаточно квалифицированных оценщиков Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков частности, к преимуществам можно причислитьити:

- практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;

- появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;

- параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога

Среди недостатков следует выделить:

- расходы на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;

- все расходы на оценку залога несет банковское учреждение Практика банковской деятельности свидетельствует, что не все банковские

учреждения довольны сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, предоставляемые оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков

При взаимодействии банков и оценочных компаний могут относиться:

1 Порядочность оценщика

Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной Банковскую учреждение такой подход не ус пользуют, потому в случае невозврата кредита он должен будет погасить убытки за счет реализации обеспечения результате завышенного оценки стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной ной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери по такому кредиту, низкиекі.

Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита при минимальном залогового обеспечения, а второй - в том, чтобы выручка а от продажи залога покрывала задолженность заемщика Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять При этом оц инювачи должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценивания оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказ на оценкуня.

2 Компетенция оценщика

Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе Эта проблема может решаться испытаниями оценщиков по их профессиональной пригодности При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионал изм работникуків.

3 Информативность отчета об оценке

Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке Банки должны принимать участие в заключении договора в об оценке, причем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оценке стоимости предмета обеспечения с задачами на оценкуя.

Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:

- необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценивания залогового обеспечения При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании й, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов и т.д.) В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость оказанных услуг и скорость их предоставленияя;

- необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;

- заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке

Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковское учреждение должно определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме и предоставленного кредита При недостаточной стоимости предложенного заемщиком обеспечения банки могут требовать предоставления дополнительных гарантий возврата кредиту.

 
Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая
 
Дисциплины
загрузка...
Банковское дело
БЖД
Бухучет и Аудит
География
Документоведение
Экология
Экономика
Этика и Эстетика
Журналистика
Инвестирование
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогика
Политология
Политэкономия
Право
Естествознание
Психология
Религиоведение
Риторика
РПС
Социология
Статистика
Страховое дело
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы