Навигация
Главная
 
Главная arrow Банковское дело arrow Кредитование и контроль - Волк ВЯ
Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая

23 Перспективы развития ипотечного кредитования в Украине

Ипотечный кредит - это особый вид экономических отношений по поводу предоставления кредитов под залог недвижимого имущества - земли и производственных или жилых, зданий и т.п. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочную роковой основі.

Термин"ипотека"впервые был употреблен в Греции в VI века до н.э афинским реформатором Солоном В современном понимании ипотека - это способ обеспечения исполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя или третьего лиц третьої особи.

В экономической литературе выделяют следующие виды ипотеки (рис 26)

Види іпотеки

зависимости от предмета ипотеки выделяют:

- ипотеку жилья (здания, сооружения, квартиры, предприятия как целостные имущественные комплексы, незавершенное строительство и другое недвижимое имущество);

- ипотеку земельных участков (ипотеке земли);

- ипотеку коммерческой недвижимости (коммерческую ипотеку)

По временному критерию (очередности возникновения) ипотека

- первой - залог недвижимости, которая ранее не закладывалась, или"чистой"от предыдущих обязательств;

- следующей - передача в залог недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки по предыдущему договору ипотеки

Первая (основная, или старшая) ипотека дает залогодержателю преимущественное залоговое право, т.е. право первоочередного (относительно последующих залогодержателей) удовлетворения требований в случае неисполнения должником забей езпеченого ипотекой обязательства, если иное не предусмотрено договором.

Следующий ипотекодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки и получить удовлетворение своих требований после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя согласно приори оритетом и размером этих тре.

зависимости от количества предметов залога и залогодателей ипотека может быть объединенной, общей и в пользу третьего лица

Объединенная ипотека заключается в том, что обеспечение обязательства осуществляется путем одновременной передачи в ипотеку двух или нескольких объектов недвижимого имущества, принадлежащих одному залогодателю

Общая ипотека заключается в том, что обязательства обеспечивается путем передачи в ипотеку двух или нескольких единиц недвижимого имущества, которые принадлежат разным лицам

Ипотека в пользу третьего лица заключается в том, что исполнение обязательства обеспечивается путем передачи в ипотеку недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу (имущественному поручителю)

По правовой основой выделяют:

- ипотеку, регулируемая англосаксонским правом;

- ипотеку, регулируемая романо-германским правом Согласно англосаксонского права предмет залога

находится в собственности залогодержателя, а романо-германская система права предполагает, что предмет залога остается в собственности залогодателя

Ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании заключенного договора Кроме того, ипотекой обеспечиваются требования ипотек кодержателя по возмещению:

- расходов, связанных с предъявлением требования по основному обязательству и обращением взыскания на предмет ипотеки;

- расходов на содержание и сохранности предмета ипотеки;

- расходов на страхование предмета ипотеки;

- убытки, возникшие вследствие нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора

Ипотека может возникать на основании договора, закона или решения суда, имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до его прекращения или истечения срока действия ипотечного договора Ип потечных договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению С момента нотариального удостоверения возникают взаимные п рава и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя, определенные в ипотечном договоррі.

Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритеты етом - по очереди их государственной регистрацї.

В договоре ипотеки должна быть обязательно указана стоимость предмета ипотеки, которая определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности.

Предмет ипотеки должен быть обязательно застрахован ипотекодателем (или ипотекодержателем) на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи При следующей ипотеки страхование предмета ипотеки не обязательно Договор страхования заключается в пользу ипотекодержателя, который в случае наступления страхового случая приобретает право требования к страховщикка.

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки С Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателяя.

Кроме того, Законом Украины"Об ипотеке"предусмотрена возможность внесудебного урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки Внесудебное урегулирование осуществляется согласно оговорки ям об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежит ае нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотекмет іпотеки.

Обеспечение кредита в виде прав банка на любое заложенное недвижимое имущество является дополнительной гарантией полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск в случае неплатежеспособности, банкротства, ликвидации заемщика или отсутствия желания погасить долг целом банковская практика показывает, что ипотечное кредитование - один из самых надежных видов кредитования, который является привлекательным как для банков, так и для заемщиков кредитов, обеспеченных ипотекой, является источником дополнительных денежных средств с низкими процентами для заемщика и надежным направлением размещения ресурсов для банков, поскольку риск потери предмета залога - минимальный Если ипотечное кредитование осуществляется с залоговой, которую можно будет продать для обеспечения рефинансирования, то банк может сразу вернуть ресурсы, разме повышенные в виде ипотечного кредита, и снова разместить их, предоставив кредит новым заемщикам Это позволяет банкам поддерживать достаточную ликвидность балансансу.

Кроме того, ипотечное кредитование создает условия для ускорения удовлетворения потребностей населения в жилье и положительно сказывается на развитии реального сектора экономики

Динамику ипотечных кредитов, предоставленных физическим и юридическим лицам в течение 2002-2003 гг, представлена ??на рис 27

Приведенные данные (рис 27) свидетельствуют об устойчивой тенденции к росту ипотечных кредитов, предоставленных в течение 2002-2003 гг При этом объем ипотечных кредитов растет большими темпами по сравнению с ипотечными к кредитам, предоставленным физическим лицобам.

Экономические отношения по поводу купли-продажи финансовых обязательств, обеспеченных недвижимостью, реализуются через механизм ипотечного рынка, к основным участникам которого относятся:

- заемщик, получающий кредит;

Динаміка іпотечних кредитів, наданих фізичним та юридичним особам

Рис 27 Динамика ипотечных кредитов, предоставленных физическим и юридическим лицам

- кредитор (банк или небанковское финансовое учреждение), что предоставляет заемщику кредит под залог недвижимости;

- посредник - специализированное учреждение, обеспечивает привлечение свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

- инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные ипотечных кредитов

зависимости от количества участников ипотечный рынок можно разделить на первичный и вторичный

Первичный ипотечный рынок - это сегмент ипотечного рынка, который охватывает экономические отношения, возникающие в процессе купли-продажи ипотечных закладных банками, при этом по закладной на обслуживание я в банк-покупателя переходит и заемщик, основную сумму кредита и проценты платит теперь банку - покупателю залоговой Купить залоговую могут только кредитные учреждения, имеющие достаточную ликвидностьь.

Вторичный ипотечный рынок охватывает экономические отношения между кредиторами, посредниками и инвесторами, возникающих в процессе купли-продажи ипотечных облигаций, ипотечных сертификатов и других производных них инструменте.

Кроме того, ипотечный рынок можно разделить на несколько крупных рынков: ипотечный рынок жилья, ипотечный рынок другой недвижимости, ипотечный рынок земли и промышленный ипотечный рынок

Наиболее развитым является ипотечный рынок жилья Он сегодня в большинстве стран с рыночной экономикой играет ключевую роль в обеспечении социально-экономического развития Второе место по значению после и по отечного жилищного рынка занимает ипотечный рынок земллі.

В связи с существованием различных систем ипотечного кредитования выделяют различные модели вторичного ипотечного рынка, которые в целом можно сгруппировать в две основные модели ипотечного кредитования: в одноуровневую модель ипотечного рынка (заемщик - банк - инвестор) и двухуровневую модель ипотечного рынка (заемщик - банк - посредник - инвестор.

Для одноуровневой модели организации вторичного ипотечного рынка характерны следующие особенности:

- финансовые ресурсы, необходимые для предоставления ипотечных кредитов, формируются кредитором за счет кредитов других субъектов хозяйствования, мобилизованных, временно свободных ресурсов и расположение закладных их

- ипотечный кредит относится непосредственно кредитору, который является конечным инвестором этого кредита;

- обслуживание ипотечного кредита (получение основной суммы долга и процентов по кредиту) осуществляет кредитное учреждение, непосредственно предоставила ипотечный кредит;

- основными институтами, осуществляющих ипотечное кредитование, есть специализированные ипотечные банки, универсальные банки, осуществляющие ипотечное кредитование, сберегательные кассы, кредитные союзы, страховые товарис ства и и.

Одноуровневая модель ипотечного рынка, как правило, не предусматривает продажи и перепродажи ипотечных кредитов на вторичный рынок

К основным признакам двухуровневой модели ипотечного рынка относятся:

- финансовые ресурсы для ипотечного кредитования, формируются не только за счет источников, которые присущи одноуровневой системе ипотечного кредитования, но и ресурсов, мобилизуемых с финансово овых рынков

- первичные кредиторы ипотечных кредитов выполняют функции не только предоставление кредитов, но и финансовых посредников, занимающихся продажей и перепродажей ипотечных кредитов;

- с целью аккумуляции средств используют ценные бумаги, которые эмитируются заведениями финансирования ликвидности;

- особую роль играют учреждения финансирования ликвидности в различных организационно-правовых формах, которые осуществляют покупку ипотечных кредитов (закладных), формируют их в пулы по однородным озна АКАМ, выпускают на базе этих пулов собственные ценные бумаги, связанные с ипотекой, и за счет этого мобилизуют ресурсы для рефинансирования ипотечных кредитов

- разрешается применять секьюритизацию активов и трансформацию неликвидных ипотечных кредитов в ликвидные ценные бумаги первичных кредиторив1

Одноуровневая модель ипотечного рынка лежит в основе первичного ипотечного рынка жилья Двухуровневая модель предусматривает функционирование как первичного, так и вторичного ипотечного рынков жилья

Перспективы развития ипотечного рынка связаны с внедрением новых финансовых инструментов ипотечного рынка, к которым относятся залоговая и ипотечные сертификаты

Так, закладная - это долговая ценная бумага, подтверждающая безусловное право лица-владельца на удовлетворение должником требований по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме

В случае неисполнения должником основного обязательства закладная дает ее владельцу право обратить взыскание на предмет ипотеки Переход права собственности по ней осуществляется путем индоссамента Заставна составляет ется в письменной форме в одном экземпляре на стандартном бланке, утвержденном Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку На всех экземплярах ипотечного договора делается в идмитка об оформлении закладнойної.

Законом Украины"Об ипотеке"определены следующие возможности рефинансирования с использованием закладных: отчуждение (продажу) закладных путем индоссамента, продажа залоговых с обязательством зворотног го выкупа (сделки РЕПО), передача закладной в залог для обеспечения выполнения обязательств перед другими кредиторами, эмиссия ипотечных ценных бумаг (рис 28в (рис. 2.8).

Закладные согласно Закону Украины"Об ипотеке"могут обеспечивать выпуск таких ценных бумаг, как ипотечные сертификаты и ипотечные облигации соответствии с Законом Украины"Об ипотечном кредитовании я, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатахчні сертифікати"

Схема використання заставних при рефінансуванні банків (відповідно до Закону України

Рис 28 Схема использования закладных при рефинансировании банков (согласно Закону Украины"Об ипотеке\")

ипотечный сертификат - это особый вид ценных бумаг, обеспеченный ипотечными активами или ипотеками

Выделяют два вида ипотечных сертификатов: сертификаты с фиксированной доходностью и сертификаты участия

Сертификаты с фиксированной доходностью - это сертификаты, обеспеченные ипотечными активами и удостоверяют следующие права владельцев:

- на получение номинальной стоимости в предусмотренные условиями выпуска сертификатов сроки;

- право на получение процентов по сертификатам на условиях информации о выпуске сертификатов;

- на удовлетворение требований - в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств - из стоимости ипотечных активов, являющихся обеспечением выпуска сертификатов с фиксированной доходностью, преимущественно перед другим мы кредиторами эмитент.

Сертификаты участия - это сертификаты, обеспеченные ипотекой и удостоверяют долю его владельца в платежах по ипотечным активам Владелец сертификатов участия имеет следующие права:

- на получение доли в платежах по ипотечным активам согласно договору о приобретении сертификатов;

- на удовлетворение требований - в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств - из стоимости ипотечных активов, которые находятся в доверительной собственности управляющего

Порядок выпуска и обращения ипотечных сертификатов приведены на рис 29

На сегодня в Украине подготовлен проект Закона Украины"Об ипотечных ценных бумагах\", который должен определять правовые основы, условия и порядок эмиссии, размещения и обращения ипотечных ценных бумаг, а также просмотр выполнения обязательств по ним В проекте ипотечная ценная бумага классифицируется как долговой эмиссионная ценная бумага (облигация), удостоверяющий обеспечено ипотечным покрытием обязательство эмитента оплатить в установленный срок владельцу ипотечного ценной бумаги ее номинальную стоимость и процента і відсоток.

Проектом Закона Украины"Об ипотечных ценных бумагах"предусмотрен выпуск двух видов облигаций: обычные ипотечные облигации, которые являются инструментами одноуровневого вторичного ипотечного рынка (рис 210), - евр ропейська модель ипотечного кредитования, и структурированные ипотечные облигации, которые являются инструментами двухуровневого вторичного ипотечного рынка (рис 211), - американская модель ипотечного кредитованияо кредитування.

Схема обороту іпотечних сертифікатів (відповідно до Закону України

рис 29 Схема оборота ипотечных сертификатов (согласно Закону Украины"Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах\")

Эмитентом обычных ипотечных облигаций может быть исключительно ипотечный кредитор, имеющий разрешение Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) на осуществление деятельности по выпуску и обращению в ценных бумаге.

Схема обороту структурованих іпотечних облігацій

Схема обороту структурованих іпотечних облігацій

Рис 211 Схема оборота структурированных ипотечных облигаций

Пояснения к рис 210, 211:

Для эмиссии обычных ипотечных облигаций кредитор, если это банк, должен получить разрешение Национального банка Украины Эмитент несет ответственность за выполнение обязательств по обычным ипотечным обл лигациямы всем своим имуществом, на которое, согласно закону, может быть обращено взыскание Обычные ипотечные облигации одного выпуска предоставляют их владельцам одинаковый объем праав.

Эмитентом структурированных ипотечных облигаций может быть исключительно специализированное ипотечное учреждение Эмитент не несет ответственности за исполнение денежных обязательств по структурированным ипотечным облига ациямы другим, чем ипотечное покрытие, имуществом.

Структурированные ипотечные облигации одного выпуска могут разделяться на классы Каждый класс структурированных ипотечных облигаций может, согласно проспекту эмиссии, устанавливать различный объем прав и привилегией еив для их владельцев частности, в зависимости от класса структурированных ипотечных облигаций, могут отличаться условия дляо:

- доходности структурированных ипотечных облигаций, когда облигация одного класса предусматривает низкую или высокую доходность, чем облигация другого класса;

- очередности удовлетворения требований владельцев структурированных ипотечных облигаций, когда требования держателей облигаций одного класса удовлетворяются только после полного удовлетворения требований владельцев облигаций др. шого класса

- распределения голосов на общем собрании владельцев ипотечных ценных бумаг, когда владелец облигации одного класса имеет большую или меньшее количество голосов, чем владелец облигации другого класса

Принятие Закона Украины"Об ипотечных ценных бумагах"позволит использовать в Украине модели как одно -, так и двухуровневого вторичного ипотечного рынка

Итак, основные проблемы развития ипотечного кредитования в Украине можно разделить: на экономические (высокая стоимость ипотечных кредитов для населения, недостаточность долгосрочных кредитных ресурсов в бан нкив, большие затраты на оформление жилья в кредит), юридические (несовершенство нормативно-правовой базы ипотечного кредитования, отсутствия достаточного опыта применения законодательства об ипотеке); организационные (неразвитость инфраструктуры финансового рынка и несовершенство механизма взаимодействия субъектов ипотеки) Для решения этих проблем прежде всего необходимо определить модель ипотечного кред итування жилья, которая будет использоваться в Украине, и разработать соответствующий механизм функционирования ипотечного рынка Во-вторых, объективной необходимостью является совершенствование законодательной базы в сфере и затем ечного кредитования, что позволит систематизировать и либерализовать ипотечный рынок, сделав его более динамичным и, соответственно, более привлекательным для всех его участников и, в-третьих, следует внести с мины в процедуру оформления ипотечных кредитов отечественными банками и принять меры по снижению их стоимостисті.

 
Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая
 
Дисциплины
Банковское дело
БЖД
Бухучет и Аудит
География
Документоведение
Экология
Экономика
Этика и Эстетика
Журналистика
Инвестирование
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогика
Политология
Политэкономия
Право
Естествознание
Психология
Религиоведение
Риторика
РПС
Социология
Статистика
Страховое дело
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы