Учебники Онлайн


Дохідний підхід до оцінки вартості ЦМК

Доходный подход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от на айбильш эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи. Основными методами доходного подхода являются прямая капитализация дохода и дисконтирование денежного потоку.

С помощью доходного подхода определяется рыночная стоимость и инвестиционная стоимость, а также другие виды стоимости, основанные на принципе полезности, в частности ликвидационная стоимость, стоимость ликвида. Идация тощ.

Доходный подход в отличие от рыночного и затратного направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости в этом случае рассматривается только как источник дохо оду. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозируемых данных и предварительных выводов экспертов. Стоимость объектов недвижимости, приносящих доход определяется вели чиной дохода которой данный объект, как ожидается, будет приносить в процессе всего срока своего экономического жизненноття.

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций:

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов и отчетов о финансовых результатах предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом оцен изменяютсяся:

o потенциальный валовой доход, т.е. доход, объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных расходов. Таким образом, потенциальный валовой доход ожидаемой суммарной величиной от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

o действительный валовой доход, исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской ди ияльности на территории объекта недвижимости или внутри него.

2. Вычеты операционных расходов. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид расходов показывает расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объ объекту, которая обеспечивает получение валового дохододу.

Операционные расходы принято делить:

o на условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

o условно-переменные, изменяющиеся в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборка, вывоз мусора);

o резервы замещения - взамен течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (нап пример, кровля, сантехника, лифтовое оборудование.

3. Расчет и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода будет потрачено на арендную плату и другие производственные расходы, тогда под дприемець может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократитьсятися.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются суммы на обслуживание кредитов и амортизационные отчисления

4. Оценка и мультипликатор гудвилл (Оксфордский словарь английского языка определяет гудвилл как"привилегии, передаче продавцом бизнеса покупателю, список клиентов или покупателей, признается как отдельный элем мент стоимости бизнеса"Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл - это"разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов"Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимостиоцінюваної нерухомості).

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы: капитализации доходов (метод прямой капитализации) дисконтированных денежных потоков и техника остатка

. Основные методы оценки

Основными методами доходного подхода являются прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода

Методы оценки избираются в зависимости от наличия информации относительно ожидаемых (прогнозируемых) доходов от использования объекта оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости, под длягае определению. С помощью доходного подхода определяется рыночная стоимость и инвестиционная стоимость, а также другие виды стоимости, основанные на принципе полезностиі.

Информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества

Метод прямой капитализации дохода применяется в случае, когда прогнозируется постоянный по величине и равен в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени. Капитализация чистого операционного дохода осуществляется путем деления его на ставку капитализацииї.

Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирования денежных потоков) применяется в случае, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине, непостоянными п течение определенного периода прогнозирования или если получение их ограничивается во времени. Прогнозируемые денежные потоки, в том числе стоимость реверсии, подлежат дисконтированию с применением ставки дисконтирования ту для получения их текущей стоимости. Ставка капитализации и ставка дисконта определяются путем анализа информации о доходах от использования подобного имущества и его рыночные цены или путем срав льного анализа доходности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги и имуществоо).

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или переменные доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая является коэффициентом капитализации, учитывающий как чистая прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, что затрачено на его приобретениея.

В общем случае ставку капитализации следует определять как (валовой доход - операционные расходы цена гудвилл) / цена объекта недвижимости

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. В этом случае предполагается, что в подобных объектов одинаковые ставки капитализации

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется при использовании для покупки объекта недвижимости как ссудного, так и собственного капитала:

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходится на собственный капитал л, к величине собственного капитал.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам ссудного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая ссудного капитал лу определяется как составляющая ипотечного постоянной и относительной величины ссудного капитала в общей сумме вложенного капиталу.

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: здания (строении) и земельном участке. Суть м метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоит на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей ва ртости имущественного комплексксу.

4. Метод. Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (ссудного и собственного капитала), учитывающий продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости

Для расчета общей ставки капитализации. Элвуд предложил формулу:

где R - общая ставка капитализации;

Y - ставка дохода на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал);

M - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (коэффициент ипотечной задолженности);. ИК - ипотечный коэффициент;

Сиер, арр - уменьшение и увеличение стоимости объекта недвижимости за прогнозируемый период;

8ГГ - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозируемого периода

5. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов. Помимо получения прибыли в виде процентов с вложенного капитала, можно также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т.е. к полученной ставки нужно добавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к количеству лет его исполння.

Суть метода заключается в том, что ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимости, и будет стоимостью объекта недвижимости

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

Отметим, что стоимость объекта недвижимости (Адохам) при использовании метода прямой капитализации может отождествляться со стоимостью арендной платы за годы эксплуатации объекта. В этом случае метод вычислит ения стоимости объекта недвижимости определяется методом прямой капитализации годовой арендной платыи.

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

где. Адохам - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием доходного подхода;

ЧД - чистый доход;

Р - количество лет аренды объекта;

Скапа - коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме годовой арендной платы (Аорпл)

6Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительная или эти изменения носят нерегулярный характер

Использование данного метода предполагает:

1. Установка времени получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя продолжительность соответствует 510 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями украинской оценивается ювачи признают этот период в диапазоне 3-5 рокиків.

2. Прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов. Периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвиж мосту, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они местнце.

3. Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования - это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения; сравнения альтернативных и инвестиций, выделение, мониторингу.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другим мы операциями (риски рынка недвижимости, рынка капиталов, низкой ликвидности, инфляции, управление недвижимостью, финансовый, экологический, законодательный.

В основу метода сравнения альтернативных инвестиций положено положение о том, что родственные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках

Используя метод мониторинга, можно выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет прогнозировать изменения вироги адной доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуютсяя.

4. Дисконтирование денежных потоков путем приведения стоимости потока денежных средств будущих периодов к настоящему времени на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих вартос ей.

Расчет предполагает дисконтирования каждого денежного потока соответствующей ему учетной ставкой и дальнейшее составление всех полученных значений:

где. Сг - денежный поток периода 1;;

і i - ставка дисконтирования денежного потока периодаґ.

5. Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования

6. Добавление текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи

7. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных средств

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается в такой последовательности:

1. Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую объекта с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину ее стоимости

2. Определяется величина дохода, приходящаяся на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления дохода, приходящегося на нее, на соответствующую ставку капитализации

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей

На основе общих представлений о доходный подход для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от ее цели. Так, например, доходный ый подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, зам ищення, методы прямой капитализации, капитализации дохода по периодам, техники остатка доходду.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком. Расчетная стоимость земли определяется путем деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Мето от удобен при оценке земельного участка в случае его аренды отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточным в точно отражают ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственностьсть.

качестве основы для определения дохода при использовании этого метода могут выступать:

o рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

o часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенную земельный участок;

o арендная плата для оценки земель поселений;

o доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый от ее продажи в будущем или при ее залоге под ипотечный кредит

Сейчас сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого, ставка капитализации рассчитывается на основе характеристик денежного рынка на дату оценки. Как ставку капитализации рек комендуеться использовать ставку. Сбербанка по долгосрочным валютным операцияіях.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализации может включать:

o безрисковую ставку (например, процентную ставку. Сбербанка по валютным вкладам);

o риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточного развития или неустойчивость рынка недвижимости

3. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна доходу, разделенному на цену продажи объекта-аналога

При использовании метода капитализации дохода по периодам определяют ежегодные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стоимости