Учебники Онлайн


3. Методологія діагностичної оцінки вартості підприємств

По терминологии. БКолоса, выделяют статическую и динамическую концепцию предприятия. Согласно первой, предприятие выступает как имущественный комплекс, а его стоимость - сумма стоимости составляющих элементов. По друг мощью концепции, предприятие представляет собой комплекс иного характера - инвестиционный, стоимость которого примерно равна стоимости ожидаемых от него доходов. При этом в пределах второй концепции он рассм ядае предприятие или как промышленную (коммерческую), или как финансовую инвестицию; проявление последней прослеживается на фондовом рынкеинку.

Как отмечает. ЖРишар две концепции стоимости предприятий не противоречат друг другу, а"являются двумя элементами экономической реальности, которые тесно связаны между собой"

Оценка целостных имущественных комплексов для случаев их отчуждения способами, определенными законодательством, проводится на основе независимой оценки

В Украине используется классификация методов оценки недвижимости, согласно которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения тощ.

Затратный подход основывается на учете принципов полезности и замещения. Затратный подход предусматривает определение текущей стоимости затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки с последующей корректировкой их на с сумму износа (обесценения). Основными методами затратного подхода являются метод прямого воспроизведения и метод замещенияня.

Метод прямого воспроизведения заключается в определении стоимости воспроизводства с последующим вычетом суммы износа (обесценения). Метод замещения заключается в определении стоимости замещения с последующим вычетом су умы износа (обесценения). С помощью методов прямого воспроизведения и замещения определяется остаточная стоимость замещения (воспроизведения). Особенности применения имущественного подхода устанавливаются соотв ими национальными стандартами по оценке объектов в форме целостных имущественных комплексов и в форме финансовых интересесів.

При применении метода прямого воспроизведения или метода замещения используются исходные данные об объекте оценки, информация о восстановления или замещения объекта оценки или подобного имущества в современных менных ценах или среднестатистические показатели, которые обобщают условия его воспроизводство или замещение в современных цена.

. Доходный подход базируется на учете принципов эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного ис истання объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи. Основными методами доходного подхода являются прямая капитализация дохода и косвенная капитализация доходу.

Выбор методов оценки зависит от наличия информации относительно ожидаемых (прогнозируемых) доходов от использования объекта оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости, подлежащей теряет определению. С помощью доходного подхода определяется рыночная стоимость и инвестиционная стоимость, а также другие виды стоимости, основанные на принципе полезности, в частности ликвидационная стоимость стоимость ликвидации тощо.

Информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и расходов от современного использования объекта оценки, если оно является наиболее эффективным, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от существующего исполя.

Для оценки объектов незавершенного строительства, земельных участков под застройкой, их улучшений, отдельных составляющих целостного имущественного комплекса может применяться метод остатка. Этот метод основывается н на учете принципа взноса (предельной производительности) и является результатом комбинирования затратного и доходного подходев.

. Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения спроса и предложения. Он предполагает анализ цен продажи и предложения подобного имущества с соответствующей корректировкой различий между объектами сравнения и в объектом оценки.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки в материальной форме с применением сравнительного подхода информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

o условия сделок купли-продажи или условия предложения о заключении таких соглашений не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым для определения рыночной стоимости;

o продажа подобного имущества состоялся с соблюдением типовых условий оплаты;

o условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продажи и предложения, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены

Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и т.п.. Корректировка стоимости подобного имущества осу ться путем добавления или вычитания денежной суммы с применением коэффициента (процента) к цене продажи (предложения) указанного имущества или путем их комбинированияя.