Учебники Онлайн


Особливості оцінки об'єктів нерухомого майна

С целью как можно более полного установления стоимости того или иного объекта недвижимости целесообразно выделение оценки объектов в материальной форме, целостных имущественных комплексов, пакетов акций откры итих акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, принадлежащих государству, долей (паев, акций), объектов незавершенного строительств.

Особенности оценки объектов в материальной форме

К объектов в материальной форме применяется независимая оценка. Независимая оценка отдельного индивидуально определенного имущества, которое приватизируется, проводится в двухмесячный срок с даты оценки. При этом в отчет об оценке и заключение о стоимости представляются в государственный орган приватизации на рецензирование и утверждение не позднее чем за 15 календарных дней до окончания вышеупомянутого срокку.

Выбор баз оценке объектов в материальной форме регулируется требованиями национальных стандартов с учетом особенностей, установленных методикой оценки имущества. При этом учитывается срок полезного исп вания таких объектов, принадлежность их к специализированному имуществу, имущества специального назначения или специальной конструкцииї.

В случаях выкупа или обмена объектов в материальной форме одновременно с рыночной стоимости может определяться также их специальная стоимость

Для определения первоначальной стоимости отдельного индивидуально определенного имущества, которое приватизируется путем продажи на аукционе (конкурсе), применяется рыночная стоимость, а специализированного имущества, имущества с специального назначения или специальной конструкции - остаточная стоимость замещения (воспроизведения.

Стоимость арендованного недвижимого имущества при приватизации на аукционе (конкурсе) или путем выкупа в случае принятия решения о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных за сч чет собственных средств за время аренды, определяется на основании оценки его рыночной стоимости и рыночной стоимости неотъемлемых улучшений арендованного имуществ.

Для определения рыночной стоимости неотъемлемых улучшений арендованного недвижимого имущества рассчитывается разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату оценки исходя из рыночной стоимости подобного в имущества с учетом неотъемлемых улучшений, осуществленных арендатором, и его рыночной стоимости на дату оценки исходя из рыночной стоимости подобного имущества, которое не содержит указанных улучшений. Рыночная стоимость неотъемлемых улучшений арендованного недвижимого имущества признается в сумме, не превышающей фактически уплаченной суммы средств арендатора в осуществление идентифицированных неотъемлемых улучшений при оценке и устанавливается удельный вес частиц государства и арендатора в рыночной стоимости арендованного недвижимого имуществна.

Для продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде, на аукционе (конкурсе) и в отношении которого принято решение о компенсации неотъемлемых улучшений, его рыночная стоимость и рыночная стоимость улучшений определены на дату оценки, является начальной стоимостью такого имуществ.

В случае, если в процессе продажи начальная стоимость арендованного недвижимого имущества увеличилось, покупатель оплачивает средства за государственную долю в объекте приватизации, которые равны фактической цене продажи арендованного. АНОГ недвижимого имущества, содержащего неотъемлемые улучшения, за вычетом рыночной стоимости таких улучшений, определенной при оценке.

В случае, когда в процессе продажи цена продажи арендованного недвижимого имущества уменьшилось по сравнению с его первоначальной стоимостью, покупатель платит деньги за государственную долю в объекте приватизации, которая доро ивнюе фактической цене продажи арендованного недвижимого имущества, скорректированной с учетом удельного веса государственной доли в нем, определенной в процессе оценки. Потеря стоимости арендованного недвижимого имущества в процессе такой продажи признается его экономическим износом.

Порядок оценки арендованного недвижимого имущества, содержащего неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его аренды, во время приватизации, устанавливается. ФГИУ. Этим порядком также определяется процедура иден ификации неотъемлемых улучшений, осуществленных за счет средств арендаторя.

Продажа объекта в материальной форме одному покупателю, который зарегистрирован участником аукциона (конкурса), может происходить по цене не ниже его первоначальной стоимости, определенной для проведения этого аукционах она (конкурса), если отчет об оценке и заключение о стоимости такого объекта действительный на дату заключения такой сделки купли-продажи.

В случае, если процедурой продажи объекта оценки предусматриваются дополнительные условия (требования, требующих дополнительных материальных затрат, в частности сохранение существующего направления использования, если такой напря ям не может быть признан наиболее эффективным использованием), может определяться инвестиционная стоимость такого объекта. В таком случае в отчете об оценке дается анализ наиболее эффективного использования объект объекта оценки и расчет влияния дополнительных условий продажи на его стоимостьь.

Оценка объектов в материальной форме для других случаев их отчуждения путем продажи на конкурентных и неконкурентных принципах проводится путем определения их рыночной стоимости. Если законодательством вс становлении понижающие коэффициенты и порядок их применения для определения начальной стоимости таких объектов, такие коэффициенты применяются к рыночной стоимости. Начальная стоимость, полученная в рез ультати применения понижающих коэффициентов, признается ликвидационной стоимости объекта в материальной форме. В этом случае в заключении о стоимости одновременно отмечается рыночная и ликвидационная ва ртисть такого объекткта.

Оценка объектов в материальной форме для случаев их отчуждения неконкурентными способами, в частности путем обмена, передачи от одного субъекта к другому, осуществляется путем определения рыночной вартос сти объектов обмена (передачи). При обмене объектов должна обеспечивается эквивалентность их стоимостных показателяхв.

Объекты в материальной форме в случае их залога оцениваются по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость

Возвращение объектов в материальной форме (объектов приватизации) в собственность, в том числе по решению суда, происходит по их рыночной стоимости, определенной на дату оценки (день вступления чин нность соответствующего решения суда.