Учебники Онлайн


Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці ЦМК

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной инф формации и позволяет получить простую, логически обоснованное мнение о цене объекта недвижимостиі.

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения, предполагает анализ цен продажи и предложения имущества с соответствующей корректировкой различий между объектами ср уравнения и объектом оценк.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки в материальной форме с применением сравнительного подхода информация об имуществе, оценивается должна соответствовать следующим критериям: условия сделок купли--продажи по заключению таких соглашений не отличаются от требований по определению рыночной стоимости; продаже имущества состоялся с соблюдением типовых условий оплаты, условия на рынке подобного имущества, которые определяли фор мирования цен продажи и предложения, на дату оценки существенно не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическими и функциональными признаками, условиями продажи и т.п.

Основное значение осуществляемых в рамках рыночного подхода операций заключается в том, что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по ус сима показателям объектов недвижимости.

При использовании сравнительного (рыночного) подхода сначала подбирают объект недвижимости аналогичный оцениваемому, с известной рыночной цене, после сравнения их технико-экономических параметров фиксируют ься различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем данным параметрам, возникает необходимость корректировки цен продажи объектов сопоставленияя.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная данным методом равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с поправками, учитывающими его отличие от оцениваемого объекта:

где. Цп - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

ЬСКОр - сумма поправочных корректировок

Общий алгоритм использования сравнительного метода при оценке объектов недвижимости отличается от предварительно рассмотренных нами алгоритмов затратного и доходного методов оценки

Рассмотрим последовательно основные операции расчета:

1. Сбор сравнительных данных

Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: собственное досье оценщика; Internet, BBS, электронная база данных х; риэлтерские фирмы; досье брокеров по недвижимости; нотариусы; архивы кредитных учреждений (ипотечные банки); страховые компании; строительно-инвестиционные компании, региональные отделения. ФГИУ тощо.

Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. Обязательно должна присутствовать информация о стоимости 1 м2 площади объекта, даты операции, местонахождение объект и, условия сделки и другие показатели, которые оценщик признает необходимыми.

2. Изучение соглашений

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и родственные отношения между сторонами. Он обязан пе росмотр кода достоверность информации об операции и условия продажи. При этом учитывать операцию можно, если ни одна из сторон не находилась в затруднительном положении, обе стороны обладают типичной рыночных ной информации, действовали экономически рационально, финансирование отвечало нормальным рыночным условиям (ненормальными с точки зрения условий, считаются операции между: детьми и родителями; мужем и женой; фирм й и дочерней компанией). Кроме того, оценщик должен изучить условия, при которых были достигнуты договоренности о цене продажи объекта или арендную плату, сравнить эти данные с рыночной информацииією.

3. Временные корректировки

Довольно часто оценщик располагает информацию об операциях, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату операции, чтобы внести по оправки при анализе даных.

4. Корректировка за различиями сравниваемых объектов недвижимости

Как уже было сказано, в реальной практике трудно найти абсолютно

похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, конструкции, планированием и другими параметрами. В этой ситуации оценщик должен руководствоваться принципом, что любая информация лучше, чем ее в отсутствие. Исходя из природы и собственного опыта оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в той или иной форммі.

5. Вынесение решения по стоимости объекта недвижимости

На основе результатов, полученных на предыдущем этапе исчисляется стоимость объекта недвижимости путем расчета среднего арифметического итогов, полученных по каждому из сравниваемых объектов по помощью корректировок. Следует помнить, что существует опасность прийти к неправильному выводу о стоимости объекта недвижимости, если объекты для сопоставления сначала были выбраны как аналогичные по более истю параметрев.

. Корректировка и методы их осуществления

Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сравниваемого объекта на основе принципа вклада. Если объект сравнения превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена посл ннього должна быть уменьшена на величину вклада этого преимущества, и наоборот. При этом под единицами сравнения понимаются единицы измерения сравниваемого и оцениваемого объекта недвижимоститі.

Корректировка может производиться: в денежном выражении - соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сравниваемого объекта; в процентном значении - используются в том вып случая, если сложно определить абсолютные значени.

Процентные корректировки бывают двух видов: независимое, когда каждая отдельная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общего корректировки поправки суммируются) кумулятивное, к когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отдельных характеристик (при расчете общего корректировки принимается произведение кумулятивных поправок.

Если корректировка цен сравниваемых объектов выражены в рублях или условных денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировка выражены в процентах, то помет овнисть их внесения влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

зависимости от того, на основе каких данных проводятся корректировки, оценщик применяет различные методы: количественный анализ парных продаж, регрессионный анализ, качественный, относительный сравнительный анализ, метод общего группировки, персональные интервью '.

Метод анализа парных продаж заключается в сравнении и анализе нескольких пар продажу с последовательными корректировками. Парными продажами называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной й различия, которую оценщик пытается оценить, чтобы внести корректировкия.

последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать регрессионный анализ. В этом заключается сложность для определения величины корректировок при оценке стоимости и объектов недвижимости с использованием регрессионного анализа, где используется серия формул.

Например, можно воспользоваться формулой:

где. Ус - величина корректировки, рассчитываемого на стоимость объекта недвижимости;

^ едср - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

х - замерены данные для оцениваемого объекта недвижимости

С этой же целью может быть использована и другая формула регрессионного анализа:

где а с, п - положительные или отрицательные поправочные коэффициенты

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют линейные и нелинейные модели сложного типа:

где есть, - коэффициенты регрессии;

эр, - различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки

Относительный сравнительный анализ предполагает определение корректировок на основе сопоставления степени влияния каждого параметра на стоимость аналогичных объектов недвижимости

Метод общего группировки используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж, для изучения разброса цен. Если разброс цен небольшой, например, около 1%, то можно а с уверенностью говорить, что стоимость объекта является средней величиной по отношению к наибольшего и наименьшего значений в данной группе сравнительных продаж.

Целью персонального интервью является опрос профессионалов и осведомленных лиц, в результате которого формируется информационное поле, полезно при проведении корректировок