Учебники Онлайн


Принципи оцінки об'єктів нерухомості

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости

. В Украине оценка имущества проводиться с соблюдением принципов полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, предельной производительности взноса, наиболее эффективного использования

. Принцип полезности основывается на том, что имущество имеет стоимость только при условии полезности его для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности владельца или коры истувача течение определенного времени с целью определения полезности при оценке рассматривается полезность отдельного имущества в составе объекта оценки как составная часть полезности объекта оценки в целом и ко полезность имущества как отдельного объекта оценки; учитывается современное состояние использования объекта оценки, может не соответствовать его возможному наиболее эффективному использованию, а также случаи, когда отдельные объекты оценки становятся временно лишними, используются с другой целью или не используются; прогнозируется возможное влияние социально-экономических и других факторов на изменения в полезности объекта эти нки; оцениваются расходы на улучшение объекта оценки с учетом влияния этих расходов на увеличение его рыночной стоимоститі.

. Принцип спроса и предложения отражает соотношение предложения и спроса на подобное имущество. Согласно этому принципу при проведении оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и другие факторы, которые могут пр ризвесты к изменению соотношения предложения и спроса на имущество.

. Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которая заключается в том, что за приобретенное имущество не платится сумма, большая минимальной цены имущества соответственно тому, которое продается на рынке

. Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, ожидаемых от владения, пользования, распоряжения им

. Принцип вклада (предельной производительности) предполагает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, пропорционально их вкладу в общий доход. Влияние отдельного фактора измеряется как част доля стоимости объекта оценки или как часть стоимости, на которую общая стоимость объекта оценки уменьшится в случае его отсутствияі.

. Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого вар ртисть объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразнымми.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента - субъект, объект и рыночная среда - специалистами, выделяются следующие группы принципов (рис. 52)

Групи принципів оцінки об'єктів нерухомості

Рис 52. Группы принципов оценки объектов недвижимости

К конкретного объекта недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме. Су убьекты рынке недвижимости часто действуют, не руководствуясь разумными доводами. Поэтому представленные выше группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гара нтують реальность такого поведенияки.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания - позволяют, определить полезность объекта, его приемлемой цене и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости ті.

Полезность объекта недвижимости связана с ожиданием доходов. Принцип ожидания подчеркивает, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать пос постоянным рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предлої.

2. К принципам, связанных с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной производительности (принцип вклада), растущие ого и понижающего дохода, сбалансированности, экономического размера, экономического распределениюя.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть уплачен с доходов, создаваемых данной деятельностью (рис 53)

Поскольку земля физически неподвижна, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала происходит компенсация за использование этих производственными их факторов, а затем, если какие-то деньги остались, они выплачиваются собственнику земельного участка как рента.

Фактори виробництва

Рис 53. Факторы производства

Собственник земельного участка может получить чистый доход от нее, если:

o участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте. В этом случае владелец магазина способен заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли - получит максимальный доход практически без дополнительных затрат;

o участок расположен в удобном для производства месте (на окраине города, но близко к автомобильной дороги). При этом владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижную, но е удобную для него участок земли способен оплатить большие деньги, а собственник земли - получит доход при минимальных затратах на обустройство территории;

o участок расположен в хорошем месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома способен платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может получить максимальный доход (удовлетворить конкретным объектом недвиж хомости особые потребности или путем выгодного для себя сочетание этих трех вариантов получить максимальный доход). Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового бы рования, строительстваа.

Оценочный принцип предельной производительности характеризует дополнительный денежный взнос владельца в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который и пристраивается к дому), а на сумму, на которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на величину большую, чем затраты на их создание, хотя есть и такие, которые приводят к снижению стоимостиі.

Владелец недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно включать в недвижимость (или извлекать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости имеют большую ценные ость и, как правило, увеличивается их рыночную ценность.

Суть принципа растущего или понижающего дохода заключается в том, что по мере вложения капитала и труда к земле доходность объекта возрастает до определенной величины и может наступить момент, когда расходы пе еревищуватимуть стоимость объектов недвижимости.

Согласно данному принципу, застройка земельного участка выгодна, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость"будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по с своими размерами или качеством от окружающих объектов, близка к стоимости последниеі останніх.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Чтобы не допустить ц ього, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии. Тогда общий доход от земли будет максимальнымним.

С учетом оценочного принципа сбалансированности собственник земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для кажд ного типа землепользования существуют оптимальная величина застройки земельного участка, при которой обеспечивается максимальная стоимость землі.

Оценочный принцип экономического размера участка земли позволяет определить стоимость единой земельного участка и количество земли для обеспечения оптимальных размеров в соответствии с рыночной конъюнктурой в да анома местн.

Приемлемый масштаб застройки определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Цена участка земли с приемлемым месторасположением может быть достаточно высокой. Допустим, земельный участок а на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию ??Если он мал, возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием. ГСМ. Если участок большой, зем ля не принесет дополнительного дохода от действующей станции. В первом случае владелец заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков землземлі.

Объектом недвижимости могут обладать одновременно несколько владельцев. Имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации объекта недвижимости его общая а стоимость рослаа.

Распределение имущественных интересов может происходить по-разному (рис. 54)

Розподіл майнових прав

Рис 54. Распределение имущественных прав

Принцип экономического распределения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интересов, реализуя которые в разное время и разными частями, собственности сникы способны увеличить общую стоимость недвижимого имуществ.

3Принципы, связанные с рыночной средой: зависимость спроса и предложения, конкуренции, изменения

Грамотное использование принципов данной группы позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации. Согласно принципу зависимости стоимость объектов недвижимости те поддается влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Например, избыток предложения при одновременном строительстве различными фирмами на одном"пятачке"домов похожего к лакомую объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости нерухомості.

Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его месторасположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости по отребам и требованиям рынка. Если дом построен с излишками и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальные затраты на строительство) и, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости его цена может бут и повышениюна.

Суть оценочного принципа конкуренции заключается в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию - силу, что приводит к выравниванию доходности на рынке недвижимости. Надприбу уток приводит к разрушительной конкуренции, поскольку рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не растет, цены на объекты недвижимости падают. Пр инцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте так и называют: принцип изменения. Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования, происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия, современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые вы требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Меняются вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновленияновлення.

Все факторы меняются во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это синтез принципов всех трех групп, которые рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недви омости наилучший и самый прибыльный вариант и именно его использовать для оценки. Согласно этому принципу участки земли оцениваются свободно (т.е. при оценке в первую очередь речь идет о самой приб утковисть земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые: соответствуют юридическим нормам; как и возможно реализовывать физически; осуществлены финансово; обеспечивают самую высокую стоимость объектов недвижимостисті.