Учебники Онлайн


Витратний підхід до оцінки вартості ЦМК

Предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости после вычисления стоимости физического, морального и экономического износа. К полученной величины к одають рыночную стоимость земельного участка как незастроенныхї.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и стоимости объекта недвижимости независимо от причин, ее вызвавших. Поэтому при изучении дан ной темы следует обратить внимание как на общий алгоритм расчетов, методы оценки рыночной стоимости земельных участков, так и на методы оценки износа объектов недвижимоститі.

Затратный подход предполагает выполнение ряда обязательных операций, общий алгоритм расчетов которых представлены ниже (рис 55):

1. Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

o метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректирована стоимость единицы измерения домножаеться на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть кв ратные или кубические метры, одно место и др.. Это самый спосоіб.

o метод разбиения на компоненты, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перекрытия, кр. Ривле, пола, отверстия, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м3 1 м2, 1 пог м, 1 нормо-час и т і т.д.

o метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, возводимого. Это наиболее трудоемкий метод, но он значительно упрощается при наличии и старых смет оцениваемого объекта, по которым он строился. Кроме того, эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает смету оцениваемого объекта с использованием единство ыных норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, другой необходимой документации. Конечно косвенные расходы составляют 10-15% от региональной стоимости строектва.

Загальний алгоритм розрахунків за витратного підходу

Рис 55. Общий алгоритм расчетов за затратного подхода

2. Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости при применении затратного подхода. Износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объектов. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости воссозданной здания (с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объектаєкта.

Оценка рыночной стоимости участка, на котором находится объект недвижимости включает изучение: прав собственности на земельный участок; физических характеристик земельного участка; данных о взаимосвязи земельн ной участка с окружающей средой; экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценщики и риэлтерские фирмы, жаре иализуються на операциях с земельными участкам.

Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде, основанной на добавление стоимости земли к стоимости замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта.

По затратного подхода оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только при условии юридически оформленного имущественного права на участок (прав собственности, вещных и обязательственных прав)

. Методы оценки износа

Понятие"износ", используемый в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия"амортизация", применяемого в бухгалтерском учете амортизация - это процесс распределения первоначальных затрат, связан аних с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. Существуют три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономическийовнішній (економічний).

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов) в результате действия эксплуатационных и природных факторов и учитывается в норм мах амортизационных отчислений.

Основными методами расчета физического износа зданий являются: экспертный, стоимостной, нормативный, бухгалтерский и расчет срока жизни здания

Физический износ может быть устранимый и неустранимым. В принципе, любой недостаток объекта можно исправить, но затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды. Для определения неустранимого фи изичного износа элементы здания разделяют на две категории: длительные и быстроизнашивающиеся. Износ долговременных элементов (фундаментов, стен, перекрытий и т.п.), можно рассчитывать по группам путем в изначення эффективного срока их службы и срока физической жизни, оставшийся в реальных условиевах.

Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или по его отдельным конструктивным элементам

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, в общей стоимости восстановления

Для расчета физического износа долговременных элементов можно использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (стоимостной метод). В более точном скорректированному стоимостном методом оде процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашивающихся элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетного экономической жизни здания: кровля, декоративная отделка, окраска, то есть элементы, как ки можно отремонтировать (восстановить) в процессе текущего ремонт.

Функциональное старения (функциональный износ) объекта недвижимости выражается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в заста арилий архитектуре здания, планировании, инженерном обеспечении. В отечественной практике он именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимый и неустранимыйим.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) - это снижение стоимости здания в результате негативного изменения его внешней среды под влиянием экономических, политических или иных факторов. Причин нами внешнего износа могут быть: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, другие изменения на рынке занятости, отв очинку, образованийи.

Существенное влияние на величину внешнего износа непосредственная близость к"малополезных природных или искусственных объектов": очистных сооружений, ресторанов, танцевальных площадок, бензоколонок, железнодорожных станций, больниц, школ, промышленных предприідприємств.

Уменьшение стоимости объекта, связано с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость обезвреживания токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, то есть стоимостью устраненных дефектев.

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда считается необратимым

Наиболее часто для измерения износа внешнего воздействия используют:

1. Анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимы объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внеш ное действия на оцениваемый объкт.

2. Сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать вели. Ичин внешней диії.